Una hoja con veinte anuncios puede parecer una investigación sólida y contener solo ocho viviendas diferentes. También puede mezclar áticos, bajos, viviendas reformadas y pisos que llevan meses sin encontrar comprador. La calidad de la comparación depende de las reglas de selección, no del tamaño de la tabla.
Escribe las reglas antes de mirar el precio
Define tipología, zona, superficie y estado de tu inmueble. Decide qué diferencias obligarían a descartar una referencia y cuáles solo necesitan una observación. Si eliges las viviendas después de ver cuánto piden, corres el riesgo de construir una muestra que respalde tu expectativa.
No existe un radio válido para toda España. En una ciudad densa puede importar la calle; en un mercado disperso quizá necesites ampliar el entorno. Explica por qué amplías y qué diferencias introduces. Una referencia lejana pero equivalente no debe mezclarse silenciosamente con otra cercana y de un producto distinto.
Limpia duplicados y bases de superficie
Reconoce la misma vivienda por fotografías, distribución, planta y datos del anuncio. Una vivienda publicada por tres agencias no son tres observaciones independientes. Conserva una fila y anota discrepancias de precio o información.
Comprueba qué metros utiliza cada anuncio. No compares €/m² útiles con €/m² construidos sin advertirlo. Si el precio incluye un garaje y otro no, registra la diferencia. Puedes conservar la referencia como contexto, pero no tratarla como equivalente sin más.
Identifica qué evidencia tienes
Un precio de anuncio es una oferta del vendedor. Un anuncio retirado no demuestra una venta y menos aún su importe final. Si alguien proporciona un cierre, pregunta por su fuente, fecha y correspondencia con el inmueble. Mantén las categorías separadas incluso cuando reduzcan la muestra.
Guarda fecha de consulta y cambios observados. Un precio muy alto publicado durante meses puede indicar una expectativa no aceptada. Eliminarlo automáticamente o utilizarlo como prueba del máximo de mercado son dos decisiones distintas que debes justificar.
Mira mediana y dispersión juntas
La mediana reduce la influencia de algunos valores extremos, pero no arregla una selección defectuosa. Con tres referencias de 2.000, 2.100 y 4.000 €/m², la mediana es 2.100. La amplitud revela que necesitas investigar el tercer inmueble; no demuestra por sí sola cuál está equivocado.
La herramienta de comparables de esta web calcula con tus entradas, sin acceder a un catálogo de viviendas ni confirmar operaciones. Su proyección para tu superficie es un ejercicio de comparación. No aplica ajustes por planta, conservación o legalidad y no sustituye la valoración del inmueble.
Una muestra que puedas explicar
- Guarda reglas de selección y fecha de consulta.
- Cuenta inmuebles únicos, no anuncios duplicados.
- Mantén una base de superficie coherente.
- Separa oferta, retirada y cierre confirmado.
- Anota por qué incluyes o descartas cada caso dudoso.
- Conserva las limitaciones cuando comuniques el resultado.
Una comparación útil permite a otra persona reconstruir tu razonamiento. Si solo puedes explicar que escogiste los anuncios que «se parecían bastante», todavía queda trabajo antes de transformar la muestra en un precio de salida.
Fuentes y comprobaciones
Consulta las fuentes para ampliar la información sobre tu caso.
